İşletme Projesi Nedir? Nasıl Hazırlanır?

İşletme projesi apartmanın ya da sitenin bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlarını, tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktarı ve tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin ödemesi gereken avans tutarını gösteren bir belgedir. 

Burada avans olarak tanımlanan ödemenin uygulamada karşılığı aidattır. O halde, buradan anlaşılmalıdır ki; aidatın doğru tespit edilmesi için işletme projesinin doğru yapılması gerekir.

İşletme projesinde hangi bilgiler yer alır?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37’nci maddesine göre, işletme projesinde ÖZELLİKLE aşağıdaki bilgiler yer alır. Kanun metnindeki bu “özellikle” ifadesinden de ortaya çıkmaktadır ki; işletme projesinde aşağıdaki bilgiler dışında istenilen ve gerek duyulan başkaca bilgiler ve hesaplamalar da yer alabilir.

1. Binanın ya da sitenin bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarı
2. Tüm giderlerden her kat malikine Kanunun 20’nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar
3. Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20’nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı

Ödenecek Aidatın Belirlenmesi?

634 sayılı Kanun’un 20’nci maddesine göre; 

1. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa tüm kat malikleri EŞİT miktarda katılmak zorundadır.
2. Binanın ya da sitenin sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa ise her kat malikinin KENDİ ARSA PAYI oranında katılması gerekir.

işletme projesi yapılırken, muhtemel giderler ikiye ayrılmalı ve böylece her kat malikine hem eşit oranda yansıtılacak aidat miktarı hem de arsa payı oranında yansıtılacak aidat tutarı ayrı ayrı belirlenmelidir.

İşletme projesini kim hazırlar?

KMH 37’nci maddenin ilk cümlesinde “Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.” hükmü yer alır. Bu hükümden de açıkça anlaşılır ki işletme projesi iki türlü yapılabilir:

1. Kat malikleri kurulunca
2. Yönetici tarafından

Aslında kat malikleri kurulu tarafından yapılacak olan işletme projesinden “kurul tarafından kabul edilmesi” anlaşılmalıdır. Bir başka deyişle kat malikleri kurulu toplanıp hep beraber işletme projesi yapabileceği gibi, yönetici de işletme projesi yaparak kat malikleri kuruluna sunabilir.

Buradan da ortaya çıkmaktadır ki; işletme projesi tam olarak ÜÇ farklı şekilde ortaya çıkabilir:

1. Kat malikleri kurulu toplanıp işletme projesini hazırlayıp onaylayabilir.
2. Yönetici işletme projesini hazırlayıp kat malikleri kurulunun onayına sunar.
3. Yönetici işletme projesini yapar ve biraz aşağıda anlatacağım üzere, kat maliklerine bildirimde bulunur.

İşletme projesinin kat maliklerine tebliğ edilmesi

O halde işletme projesinin HER DURUMDA kat maliklerine tebliğ edilmesinin GEREKMEDİĞİNİ söyleyebiliriz. Olması gereken şu şekildedir:

1. İşletme projesi kat malikleri kurulunda kabul edilmişse, artık kat maliklerine tebliği gerekmez.
​​​​​​​2. İşletme projesi yönetici tarafından yapılmış ve kat malikleri kuruluna sunulmamışsa, kat maliklerine tebliğ edilmesi gerekir.

İşletme projesi kat maliklerine ya imza karşılığında ya da taahhütlü olarak bildirilmelidir. Başka türlü tebliğ edilmesi mümkün değildir. Bu tebligatın ardından itiraz süreci başlayacaktır.

İşletme Projesine İtiraz Edilmesi?

Yöneticinin bizzat hazırladığı ve kat malikleri kuruluna sunmadığı bir işletme projesi elbette kat maliklerine tek tek tebliğ edilmelidir.

Apartmanın ya da sitenin bütçesi kabul edilebilecek ve ödenmesi gereken aidatları belirleyen bir belgenin kat maliklerinden saklanması düşünülemez.

İşte işletme projesini tebellüğ eden her kat malikinin, bu projeye itiraz için tam 7 günü vardır. Yedi gün içinde hiçbir kat malikinin itiraz etmediği bir işletme projesi kesinleşmiş demektir.

Burada tabi ki kat maliklerine farklı tarihlerde yapılmış tebliğler olabilir. İşletme projesinin kesinleşmesi için en son tebliğ edilen kat malikini de beklemek gerekir.

Örneğin 15 daireden oluşan bir apartmanda 10 kat malikine 5 Haziran tarihinde tebliğ yapılsa ve fakat bir kat malikine tebliğ 20 Haziran tarihinde yapılabilse, işletme projesinin kesinleşmesi için 27 Haziran tarihi sonunu beklemek gerekir.